Qu’est-ce qu’une cédule hypothécaire?

Si vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier, ce terme de « cédule hypothécaire » a très certainement déjà été prononcé devant vous, par votre banquier, votre assureur, votre conseiller en financement, votre notaire ou votre courtier.

Et si vous êtes déjà propriétaire et que vous pensez que vous en savez bien assez, n’oubliez pas qu’il est très important de savoir où elle se trouve. Lisez la suite pour découvrir pourquoi… !

Définition

Pour acheter votre maison ou votre appartement, vous allez vraisemblablement faire un emprunt auprès d’une banque ou d’une assurance. C’est ce que l’on appelle une hypothèque.

En échange du versement des fonds, votre créancier exigera de recevoir une cédule hypothécaire qui lui permettra, si la dette n’est pas remboursée, de pouvoir obliger la vente aux enchères du bien gagé. Il pourra ainsi prélever, sur le prix réalisé, le montant qui lui est encore dû.

Il peut y avoir plusieurs créanciers sur une même cédule. Ils sont inscrits par « rang » (1er rang, 2e rang…) et sont remboursés dans l’ordre d’inscription en cas d’exécution forcée.

Il s’agit donc d’une créance personnelle garantie par un gage immobilier (article 842 du Code civil suisse).

A quoi ressemble une cédule hypothécaire ?

Il existe deux formes de cédules hypothécaires :

• La forme papier qui était couramment utilisée. Il s’agit d’un papier valeur de couleur verte. Elle est soit nominative soit au porteur. Dans ce dernier cas, il ne faut surtout pas la perdre !
• La forme virtuelle appelée « cédule de registre » qui est inscrite au Registre foncier. Elle est « dématérialisée » et ne peut donc être ni perdue ni volée.

Combien coûte une cédule hypothécaire ?

C’est le notaire qui constitue la cédule au moment de la transaction. Sa création a un coût qui représente environ 2% du montant garanti (calculez en ligne les frais de notaire pour la création d’une cédule hypothécaire à Genève. Ces frais correspondent aux taxes fiscales, frais du Registre Foncier, émolument du notaire et frais divers.

Sur ce document figurent le montant que le créancier (porteur du titre) peut réclamer au débiteur, ainsi que le ou les immeuble(s) faisant objet de la garantie et le taux d’intérêt maximal.

Les cédules hypothécaires doivent toujours être reliées à un bien immobilier

Lors de la vente d’un immeuble, l’emprunt hypothécaire est remboursé et la cédule hypothécaire est remise par l’établissement financier au propriétaire vendeur. S’il possède, à ce moment-là, un autre bien immobilier, il peut la transférer. Le notaire se charge de modifier la désignation de la propriété.

L’intérêt est de pouvoir la réutiliser. Inutile de payer à nouveau pour en créer une lors d’un prochain emprunt (pour des travaux d’agrandissement ou l’achat d’un autre bien par exemple). Si le nouvel emprunt est plus élevé que le montant figurant sur la cédule hypothécaire, le notaire pourra l’augmenter, les frais ne portant que sur le montant supplémentaire inscrit.

Mais si le vendeur ne possède plus aucun autre bien immobilier en Suisse, il ne pourra pas la conserver. Il aura le choix entre :

• faire radier sa cédule hypothécaire par le notaire (ce qui engendrera des frais d’annulation),
• la transmettre à son acheteur qui l’utilisera pour garantir son propre emprunt. Le plus souvent, s’il n’y a pas eu de négociation de prix, elle est offerte (on se rappelle que la radier coûterait au vendeur). Mais si le prix a été discuté, elle fait partie de la négociation et elle est souvent cédée à un tarif préférentiel (généralement 1% du montant qui y figure).

Je ne retrouve pas ma cédule hypothécaire… C’est grave ?

Dans la plupart des cas, votre cédule hypothécaire se trouve entre les mains de votre créancier.

Mais si vous avez remboursé votre emprunt, reçu la cédule lors de votre achat sans avoir dû l’utiliser ou si vous en avez hérité avec la propriété immobilière, alors la cédule vous a été remise.

Si malheureusement vous ne pouvez pas remettre la main dessus, il vous faudra entamer avec votre notaire des démarches pour l’annuler.

C’est une démarche longue et qui génère des frais. Le notaire devra déposer une requête auprès du tribunal compétent. Il devra publier plusieurs annonces dans la feuille d’avis officielle, afin de s’assurer que personne ne détient la cédule ce qui lui permettrait de faire valoir des droits dessus. Une fois les délais légaux passés (environ 6-8 mois), alors elle pourra être radiée ou dupliquée.

Il est donc très important d’anticiper cette question si vous envisagez de vendre votre bien.

En effet, le notaire ne peut pas procéder à la vente d’un bien immobilier si une cédule hypothécaire est perdue. Toutes les cédules sont inscrites au registre foncier, donc il en a la liste et il a l’obligation de les réunir lors de la transaction.

Car il se doit de protéger le futur propriétaire de tout risque. Le danger, clairement, est qu’un jour quelqu’un produise cette cédule et réclame le remboursement du montant qui y figure au propriétaire du bien mis en garantie.

Le notaire veille à ce que cela ne se produise pas et bloque la vente tant que la question n’est pas réglée. Ou, si les sommes en jeu le permettent, il instrumente la vente mais retient sur son prix, jusqu’à la fin de la procédure, un montant correspondant à celui garanti par la cédule + les intérêts de 3 ans au taux maximal. Si personne ne s’est manifesté et que le juge prononce l’annulation de la cédule, cette somme est alors versée au vendeur.

Discutez-en ouvertement avec votre courtier et anticipez donc cette question au moment de mettre votre maison ou votre appartement en vente, car vous pourriez perdre vos acquéreurs. Vous pourriez même vous exposer à devoir les dédommager si vous avez signé avec eux une promesse, qu’ils ont engagé des frais, mais que vous n’êtes pas en mesure de signer la vente définitive à la date convenue.

Y a-t-il d’autres frais à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Oui, cette question fera l’objet d’un prochain article. Inscrivez-vous à notre newsletter et suivez-nous sur les réseaux sociaux pour ne pas manquer nos prochains sujets.